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争鸣 | 真假“投资人+EPC”项现在

2021-10-24 04:56分类:资金纠纷 阅读:

原标题:争鸣 | 真假“投资人+EPC”项现在

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作者:工隆建通智库薄著(信贷白话博主)

来源:信贷白话

在《 片区“投资+EPC”模式风险何在? 》一文中,薄著老师谈到,2020年,以“投资人+EPC”或“投资配相符+EPC”模式斩获地方开发项现在大单的消息不息传来,仅中铁建昆仑投资集团在岁暮两月就获得了超过1500亿的项现在。

据青岛公共资源网公布,2020年12月28日,由中建集团牵头、中构筑港参与的说相符体中标上相符中央公园基础设施及公共服务开发建设项现在、上相符国际能化中央建设项现在、上相符商务息闲酒店建设项现在、上相符央企综相符体建设项现在工程总承包(投资人+EPC), 项现在总投资额约193.77亿。

项现在配相符模式:本项现在采用“投资人+EPC”的开发建设模式。项现在总投资额约193.77亿。

我们清亮,“F+EPC”模式相符规的中央是要规避项现在被定性为政府投资项现在。其实,正是《政府投资条例》出台,把“政府投资项现在不得由施工企业垫资建设”这一相符规乞求上升到国务院条例的高度,才使得“F+EPC”模式难以玩儿下往,从而表现了“投资人+EPC"模式,随后又表现了“投资配相符+EPC”等模式。

此文结相符近期各大央企中标的大单,聊聊什么是真的“投资人+EPC”项现在,需关注哪些主要题现在。

一、为什么是“投资人+EPC”?

“投资人+EPC”模式即中标企业走为工程总承包企业建设本项现在,同时该项现在也由中标企业投资并获取投资收好。

其相符规要义在于:

既然中标施工企业是投资人,项现在资本金由企业出资,那就是企业投资项现在,不是政府投资项现在了。《政府投资条例》规定“政府投资项现在不得由施工企业垫资实走”,而政府投资项现在标定义是“政府采取直接投资办法、资本金注入办法投资的项现在”。

此表,央走在房地产走业管理的文件中,有银走不得为垫资的施工企业发放贷款的规定。在“投资人+EPC”模式下,施工企业是项现在标开发主体,银走给其贷款属于给项现在主体的贷款,从而规避了上述规定。

另表,按照《中华人民共和国招标投标法实走条例》第九条:

已通过招标办法选定的特许经营项现在投资人依法能够自走建设、生产或者挑供的,能够不进走招标。

因而,采用“投资人+EPC”模式下,还有能够实现招引投资者和工程招标“两标并一标”,从而避免工程中标的不确定性。我们望到,现在构筑企业众采用集团内的投资企业与设计、施工企业组成说相符体的办法力求实现这一点。

二、“投资人+EPC”的中央是资产归属

然而,"投资人+EPC"模式,并非施工企业或工程总承包企业在当地注册一个子公司就是投资于该项现在,就是投资人了。

“投资人+EPC”的中央是资产归属。 项现在是谁投资的,投资形成的资产就是谁的。项现在总投资=资本金+融资,为组成总投资而形成的响答负债也答该由投资人负责了偿。

在“投资人+EPC”模式下,走为投资人的构筑企业要能够成为项现在标业主,项现在资产要能够成为投资人的资产。

同样的,项现在标建设资金也答该由投资人往筹集:项现在资本金要由投资人出资,资本金之表的融资,也要由投资人通过项现在公司往筹集并负责了偿。

我们望到,现在一些所谓的“投资人+EPC”项现在,其建设内容统统是公好性市政项现在,这些项现在不能够立项在走为企业的投资人名下,也不能够成为投资人的资产。原由项现在本身没有收好,其建设资金的实在来源照样是政府延期支付的财政资金,这种项现在不是实在的”投资人“项现在。

以政府延期支付的财政资金遮盖项现在总投资的公好性项现在,其心里照样是政府投资项现在。这种项现在假如有融资,还会形成政府的隐性债务。

(薄著老师有关文章:一文说透“F+EPC”的相符规性)

三、“投资人+EPC”的关键是项现在标经营性

某项现在号称“投资人+EPC”模式,由构筑企业在当地注册项现在公司实走,但配相符内容是建设市政道路、市政桥梁,资金由政府财政统筹。这种纯公好的市政项现在根本不会立项在表来的投资人名下,更不会成为经营性企业的资产。所谓的投资,不过是构筑企业在当地注册一个子公司而已。

单方项现在采取城投集团向属下相符资公司支付的办法,以规避项现在资金来源于政府支付资金的相符规性题现在。然而,若城投集团仍为政府融资平台,其实照样政府支付;若融资平台声称已转型为市场化企业,则无法注解一个市场化经营、追求盈余的企业,为什么要以自有经营性资金投资于本答由政府安排资金的纯公好项现在。往往穿透了望,城投集团对于这种项现在标支付资金照样来源于政府。

只有项现在具有经营性,是一个有经营收好而非纯公好的项现在,这种项现在才能立项在企业名下,成为企业的资产,才能够注解为企业投资的现在标是获取经营性收好而不是获取政府的工程款。也只有项现在有收好,投资人才有能够得到回收,才有能够获得投资收好,才有能力往退回融资。

否则,无法注解,为什么一个以盈余为现在标企业,要投资于一个由政府决策上马、本该政府实走的纯公好性公共项现在。何况,这种项现在也不敷实现市场化融资。

四、“投资人+EPC”中要清亮构筑企业的身份定位

别离于BT模式下,项现在业主是政府或城投,施工企业垫资后,以政府的回购款、延期支付的工程款获得回收,在“投资人+EPC”模式下,项现在谁投资就是谁的,没有人给投资人付工程款, 穿衣搭配软件投资人要靠项现在本身产生的收好回收投资款、退回融资。

在“投资人+EPC”模式下,构筑企业要摆正身份,项现在标甲方就是你,原由你就是项现在标业主,这项现在是你投资的,项现在标资产你的资产。

遵命谁投资谁收好的原则,项现在标收好也是你的。同样的,你需要承担投资风险,项现在标融资需要你负责了偿,项现在假如折本了,你的本钱也要搭进往。

你的本钱就是你对项现在标出资。别离于垫资,你的出资是项现在标资本金,是你投资于这个项现在标本钱。遵命《公司法》,本钱是不敷中途抽回的,否则就组成抽逃资本罪。

当你只是乙方的时候,你需要关注甲方有无能力及时支付你的垫资。而当你是甲方的时候,你需要往筹集项现在标工程款,并关心项现在能不能够盈余,融资能不敷退回。

施工企业在”投资人+EPC“中的身份定位,也是鉴定真假“投资人项现在“的一个标准。

五、“投资人+EPC”要关注项现在标收好来源。

当你需要承担投资风险,关心项现在能不能够盈余、融资能不敷归的时候,你就发现,项现在标收好来源很主要。

别离于单纯的施工挣工程款,“投资人+EPC模式”下,原由施工企业本身就是投资方,没有谁给它支付工程款,甲方的投资资金连同融资资金、收好,要通过项现在本身的建设经营销售得到回收,故项现在有没有经营收好很主要。

#案例:

项现在位于某地级市,配相符区域包括中央区和东部生态城两大片区。东部生态城片区滨河,规划面积20.3平方公里;中央区规划面积约2.9平方公里。

项现在期主要建设中央区和东部生态新城的市政道路与公用设施工程、布置房工程、公共服务设施工程(包括会展中央、文化馆、黉舍、医院、消防站等),绿化景不满现在、河道生态挑升等、水环境工程等。

市政道路与公用设施工程、布置房工程、会展中央、文化馆、黉舍、医院、消防站、绿化景不满现在工程、水环境工程等等,这些工程基本是没有商业效好的,那么,项现在标投资如何回收呢?

我们望项现在质料,项现在配相符区域包括东部生态城和中央区两大片区,配相符期20年,建设期15年,其中中央区建设期3年,东部生态城建设期15年。这种项现在,只能考虑以东部生态城的房地产开发收好来平衡项现在投资资金平衡,以15年的房地产开发收好回收整个项现在标投资、退回融资。

再望文章首头挑到的中建在青岛中标的193亿“投资人+EPC”大单, 其实则为四个项现在组成的项现在组团, 四个项现在中,众数能够有收好:

1、上相符中央公园基础设施及公共服务开发建设项现在:

项现在包含公共设施、市政基础设施、地下空间三单方。

公共设施主要是中央公园---公园的地上空间没有收好,地下空间能够有单方收好的,比如建成停车场。

法务大厦、央企综相符体、上相符国际能化中央、上相符商务息闲酒店的地下空间工程(地下三层),以及长江路地下街及步走连通通道工程(地下一层)。---这单方是有收好的,其中前面单方是四个写字楼的地下空间,是有收好的,后面的地下街和步走连通通道工程,也是能够有收好的。

市政基础设施则没有收好。

总体望,第1个项现在收好比较少,但仍有一些收好。

2、上相符国际能化中央建设项现在:

本项现在是 6 栋塔楼及其裙房组成的商业综相符体,这是能够有收好的。

3、上相符商务息闲酒店建设项现在:

这是一个酒店,自然能够有经营收好。

4、上相符央企综相符体建设项现在:

该项现在共建五栋超高层顶级商务写字楼及响答裙房---无论是销售、租赁、照样经营,都能够是有收好的。

可见,本项现在组团的4个项现在众数都能够有收好,其中第1个项现在“上相符中央公园基础设施及公共服务项现在“不产生收好的面积众,收好较少,但它能够走为后3个项现在标配套,比较容易将其收好内部化,或将其成本分摊。

并且,从上述情况望,项现在已经完善了土地征收拆迁。项现在要做的是基础设施配套(土地的前期基建)和二级开发。

另表,中建中标的这4个项现在位于中国—上相符组织地方经贸配相符示范区的中央区,处于胶州湾海边,与青岛主城区隔海相望,与青岛国家高新技术产业开发区接壤,总体位置较好,项现在标租售前景有一定保证。

这样的项现在,就有能够做成真的“投资人+EPC"项现在。

六、“投资人+EPC”项现在标收支自平衡。

所谓收支自平衡是指项现在建成后的经营性收好能够平衡投资人对于建设项现在标资金支付,即项现在建成后一定年限的经营性收好能够遮盖总投资支付。借用现金流量表的概念,就是项现在标现金流入大于项现在标现金流出,考虑到时间因素,即项现在标净现值答大于0。

只有这样,投资人投资于项现在标资本金和融资才能够得以收回和了偿。也只有在这种情况下,项现在标融资才能够被算作市场化融资---首码在项现在经营收好能够遮盖融资支付的情况下,项现在标融资才有能够被望作是市场化融资。

项现在能不敷收支自平衡,必须对项现在标市场前景、经营前景和财务效好进走仔细的分析和测算。

前述中建拿下的青岛193亿项现在组团,其自平衡情况首码是能够测算的。

而四川省达州“双城一线”项现在,其匡算总投资约566亿元,项现在标建设周围和周围很大,且有大量的征收拆迁责任,能够还涉及农转用、土地规划、用地指标等题现在。公好性项现在和经营性项现在标比例是众少?相互的位置有关是什么?能不敷通过组相符搭配成为众个自平衡的项现在?一二级开发如何联动?而且500亿的总投资,资金回收压力也比较大。

考虑到达州的区位条件,这个项现在相比中建的那个项现在,实现自平衡的难度更大。

能否实现项现在标自平衡,是“投资人+EPC”模式中需关注的主要题现在。

假如项现在不敷自平衡,则要考虑政府有没有能力给予补助和补贴,以及政府给予资金的办法是否相符规。

七、“投资人+EPC”是一个项现在照样众个项现在?

考虑到项现在标收好来源以及项现在标自平衡,以及:1、项现在标可走性分析;2、项现在标各项相符规要件、审批也准许的基础质料;3、项现在标现金流出流入测算;4、项现在标资金管理乞求、贷款受托支付等等因素,现在动辄数十亿、上百亿、乃至数百亿的项现在,都不能够是一个项现在。所谓的中标签约数百亿项现在大单,更像是一个框架制定,是地方政府与构筑企业互相做业绩,自然也是能够开展前期处事、进走详细洽谈的标志。

以前述匡算总投资566亿元的四川省达州“双城一线”项现在为例,其开发周围包括:

1、空铁新城(高铁片区)北至斌郎乡,东至雷音铺山,南至石板镇,西至州河,规划面积约37.5平方公里;

2、亭子新城北至明月江,东至明月江,南至青柑梁,西至陈家梁与刘家岩,规划面积31.9平方公里;

3、金河大道项现在,西首秦巴物流园,东至麻柳,全长约35公里。

项现在标建设周围和周围很大,有大量的征收拆迁责任,涉及农转用、土地规划、用地指标等题现在,牵扯到别离的规划和产权主体,必须是众个项现在或项现在组团的组相符,不答该也不能够是一个项现在。

据信贷白话明白,今年以来,轰轰烈烈、动辄数百亿的片区开发项现在,所签的投资制定心里上均为框架制定,仅个别现金流清亮的子项现在实现了融资,其余众数还没有意里性的落地,有的仍在靠首伏性借款、垫资赞许,蕴含一定的财务风险。

这样的一个大单,底细答该是众少个项现在?在片区内底细答该如何规划项现在?规划众少个项现在?怎样组相符项现在?怎样尽量使得每一个组相符首来的项现在都有收好、都能自平衡?先做哪个项现在、后做哪个项现在?这些题现在相称复杂和个性化,我将在以后结相符案例专门讲。

八、“投资人+EPC”项现在标土地一二级开发联动题现在。

假如项现在标内容仅是土地甲等开发以及配套的前期基建工程,项现在资金仍由政府财政或土地出让金支付,这种模式不只是违规的,这种模式下假如有融资,还会形成政府的隐性债务。

城市建成区的片区开发项现在,假如想以土地二级开发构筑的租售收好平衡总投资并实现市场化融资,原由二级土地开发行使权需要招拍挂,不敷确保为甲等开发主体获得,这一思路实现的前挑是土地一二级开发联动,否则项现在标经营收好和自平衡无从谈首。我们望到,各地的片区开发实践以及国土部关于深化城镇低效土地行使的有关政策,已经单方解决了这个题现在。

这一单方也是片区开发中的难点。信贷白话之前推送的文章中已经单方涉及到了这方面的内容,后续我还会专门讲。

九、投资人的退出题现在

前述某地级市中央区和东部生态城片区项现在配相符期长达20年。以往构筑企业3、5年收回工程款就完了,而现在却要做一个20年的投资项现在,在这20年期间,构筑企业投入的项现在资本金如何回收、能不敷退出是一个值得考虑的题现在。

以中建在青岛的193亿大单为例,假如项现在全盘用于销售,则情况比较浅易,只要销售收好大于总投资支付,而且项现在能够在3、5年销售出往,则销售资金回笼后就已经收回了资本金。

假如项现在因而租赁或自持经营为主的,则资本金需要抬仗每年的收好积累来得到了偿,这样回收的周期就比较长了。期间,构筑企业走为项现在股东,能不敷挑前退出股份就是一个值得考虑的题现在。这一题现在,在以产业收好和税收收好为主的产业园区项现在中尤为喧赫,因其投资回报期更长。

而那些没有经营性收好、实际资金来源于政府财政资金(主要是土地出让金)的假“投资人项现在”,自然会更关心其”投资“ 的退出题现在。

要做真的片区"投资人+EPC"项现在\真做片区投资人,还需要关注下列主要题现在:

1、项现在资本金答该出众少?

2、项现在资本金如何筹集?

3、施工企业有无投资和风险管理能力?

4、怎样按照别离的政策组相符项现在?

5、如何完善土地征收拆迁?

6、如何解决投资人的负债约束题现在?

7、如何解决投资人与地方政府的信任题现在?

8、如何解决投资人的退出题现在?

9、银走如何望待“投资人+EPC"项现在?

这些题现在,均需要深入研讨,不息追求,才能把好事做好,才能走稳致远。而金融机构给真的而不是假的”投资人+EPC“项现在贷款才不会导致相符规性风险。

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